Kiraya veren tarafınca sözleşmenin sona erdirilmesi aşağıdaki muhtelif şekillerde meydana gelebilmektedir:,
1- Fesih yöntemiyle:
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on sene geçtikten sonrasında, genel hükümlere nazaran fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
2- 2- Dava yöntemiyle:
a. Gereksinim, tekrar inşa ve imar: Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu yada kanun gereği bakmakla mükellef olduğu diğer kişiler için mesken yahut işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın tekrar inşası ya da imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi lüzumlu ve bu işler esnasında kiralananın kullanması imkânsız ise, muayyen süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere nazaran fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay arasında açacağı dava ile sona erdirebilir.
b. Yeni malikin ihtiyacı: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu yada kanun gereği bakmakla mükellef olduğu öteki kişiler için mesken yada işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay arasında durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonrasında açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse ihtiyaç nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, kontrat süresinin bitiminden başlayarak bir ay arasında açacağı dava yöntemiyle da kullanabilir.
c. Tahliye taahhüdünde bulunulmuşsa: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonrasında, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay arasında icraya başvurmak yada dava açmak üzere sona erdirebilir.
d. Kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle iki ihtar: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi arasında; bir sene ve daha uzun soluklu kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı yada bir kira yılını aşan vakit arasında kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun soluklu kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay arasında, dava yöntemiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.
e. Kiracının oturmaya elverişli konutu bulunması: Kiracının yada beraber yaşamış olduğu eşinin aynı ilçe yada belde belediye sınırları arasında oturmaya elverişli bir konutu bulunması niteliğinde kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması esnasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay arasında sözleşmeyi dava yöntemiyle sona erdirebilir.
Yukarıda belirtilen durumlar dışında kiraya verenlerin kira sözleşmesini sona erdirmesi mümkün değildir. Bunun yanında, yukarıda yer verilen her yol için ayrı usuli işlemler mevcut olmakla beraber, iddianın da realist olması ve ispatı gerekmektedir. Kiraya verenler yönünden kira sözleşmesi sona erdirmeksizin kira bedelinin arttırılmasına ait de davalar açılabilmektedir. Bunlar da iki biçimde karşımıza menfaat:
1- Kira tespit davası: Taraflarca bu mevzuda bir antak kalma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun soluklu yada beş yıldan sonrasında yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş senenin sonunda, yeni kira senesinde uygulanacak kira bedeli, başat tarafınca tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık averajlara nazaran değişiklik oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete müsait şekilde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira senesinde bu şekilde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer edinen ilkelere nazaran değiştirilebilir.
2- Kiranın uyarlanması: Kira hukukunda ek olarak düzenlenmemiş se de Borçlar Kanununun 138. maddesi uyarınca Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen mucizevi bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya menfaat ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu hemen hemen ifa etmemiş yada ifanın aşırı seviyede güçleşmesinden dünyaya gelen haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu olası olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Bahsedilen kira bedelinin tekrar belirlenmesine ait davalar da ayrı ayrı koşul ve usullere tabidir.
Bu yazıda genel olarak kira uyuşmazlıklarında karşılaşılan fesih ve kira artışına dair düzenlemelere genel kapsamda yer verilmiş olup, hem kiracı aynı zamanda kiraya verenlerin karşılaştıkları uyuşmazlıklarda bir avukata danışmasında yarar olacaktır. Son olarak ise, kira uyuşmazlıkları tarafların üstünde serbestçe tutum edebileceği uyuşmazlıklar olup, arabuluculuğa elverişlidir. Ülkemizde son dönemlerde bilhassa arabuluculuğun teşvik edilmesi, pek oldukça dava öncesi mecbur arabuluculuk müessesinin getirilmesi karşısında, kira uyuşmazlıklarına ait dava yoğunluğu da gözetildiğinde tarafların arabuluculuk faaliyeti çerçevesinde de istedikleri biçimde görüşmeler gerçekleştirip bu mevzularda anlaşabileceğini, anlaşılan hususlarda dava açılamadığını göz önünde bulundurarak, bu mevzuda arabuluculara başvurabileceklerini hatırlatmak isteriz.
